单身视同家庭、外环外不限套数！上海楼市新政回应市场期待

来源：第一财经

新政要求在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，将极大降低二套房的月还款负担。

8月25日，上海市住房城乡建设管理委、市房屋管理局等六部门联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》（以下简称“通知”），涉及调整住房限购、优化住房公积金、优化个人住房信贷以及完善个人住房房产税等一揽子措施。

此前的8月18日，国务院第九次全体会议强调，要切实把思想和行动统一到党中央对形势的科学判断和决策部署上来，巩固拓展经济回升向好势头，努力完成全年经济社会发展目标任务。在房地产方面，会议提出采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

业内人士认为，上海楼市新政的出台将巩固上海楼市稳中向好态势，有了新政的加持，在接下来的楼市传统销售季，“金九银十”成色可期。

单身人士购房资格等同于家庭

今日出台的上海楼市政策，将对单身人士购房、居民在外环外购房等带来积极作用。

通知明确，符合条件居民家庭在外环外购房不限套数。对符合上海市住房购买条件的居民家庭，包括上海户籍居民家庭、在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的非上海户籍居民家庭，在外环外购买住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房。成年单身人士按照居民家庭执行住房限购政策。

接下来，无论是沪籍居民家庭，还是沪籍成年单身人士，在外环外购买住房都不限套数，在外环内则限购2套住房。

非沪籍居民家庭和非沪籍成年单身人士，自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满1年及以上的，在外环外购买住房不限套数；自购房之日前在上海连续缴纳社会保险或个人所得税满3年及以上的，在外环内限购1套住房。

通知还优化了住房公积金政策。

一是提高个人住房公积金贷款额度。对缴存人购买二星级及以上新建绿色建筑住房的，住房公积金（含补充公积金）最高贷款额度上浮15%。首套最高贷款额度从160万元提高至184万元，多子女家庭首套上浮比例可叠加计算，从192万元提高至216万元；二套最高贷款额度从130万元提高至149.5万元。

二是支持提取住房公积金支付购房首付款。三是支持住房公积金“又提又贷”，对缴存人提取住房公积金支付购房首付款的，不影响其住房公积金贷款额度计算。

此外，通知还要求优化调整商业性个人住房贷款利率定价机制，在利率定价机制安排方面不再区分首套住房和二套住房，以及完善了个人住房房产税政策。

二套房月还贷额将显著降低

“马上就是‘金九银十’的传统销售季，有了政策的加持，成色会有保障。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示，上海楼市迎来期待中的利好政策，政策同样采用“组合拳”方式支持楼市向好发展，内容丰富。

“这次政策有这样几个看点，一是回应了市场期待，缓解了观望和焦虑情绪。一线城市出台楼市政策有较高同步性，北京在8月初出台楼市优化政策后，市场各方期待上海、深圳的政策落地。最近两周楼市‘小作文’再度出现，市场观望气氛有所抬头，买家入市节奏放缓，价格谈判诚意不足。利好政策兑现有望改善市场焦躁情绪和扭转预期。”

卢文曦表示，看点二是政策涉及面广，刚需和改善型买家都能获得购房实惠。政策从对限购的宽松，公积金、信贷工具，房产税工具的运用，多维度给购房者得到实惠，释放置业需求，进一步巩固上海稳中向好的楼市。

三是房贷利率不再区分首套和二套，有助于释放更多改善需求。以商贷200万元、贷30年计算，首套月供8486元，二套差异化地区为8704元，非差异化地区为8925元。按最新政策，二套房的利率可以明显降低，非差异化地区每月可以减少439元。以往降LPR月供减少只有几十元，而这种方式力度大，得到的实惠在体感会相当明显。

卢文曦表示，杭州去年10月取消首套房和二套房差异，当月新房成交面积环比增加16%，11月成交继续环比增加，并且扩大到21%。当前上海中高端改善市场的热点比较高，“10万+”项目开盘全部销售一空的现象很多，金融政策的支持可以让这部分产品的热度延续下去，高端改善也往往会成为市场的风向标，销售顺畅有助于稳定持续看好上海未来发展。

而限购优化，则有望进一步缓解上海楼市的结构性不平衡。“目前上海楼市总体稳定，但有结构性差异，上海新房外环外的库存去化仍有一定压力。这次政策继续精准发力，对外环外区域放开购房额度，可以释放购买力，有助于进一步降低库存。当然，也能降低二手房的挂牌量。”卢文曦表示。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，上海此次出台楼市新政，是及时贯彻了中央相关精神，6月的国常会提到“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，8月中旬国务院会议再次表态要采取有力措施巩固房地产止跌回稳。

严跃进表示，新政的出台，将巩固上海楼市稳中向好态势。去年全国“930新政”以来，全国房地产市场总体朝着止跌回稳的方向发展，今年二季度开始，各地反馈楼市出现新情况，需要政策做进一步加码。根据全国70个大中城市房价指数等一系列指标，上海房地产市场量价关系表现较好，但楼市稳中向好的态势还需巩固。

“接下来，无论是新房还是二手房，市场都将迎来利好。当前新房市场的楼盘品质较好，供应节奏加快，新房带看和签约量将有积极上升的良好势头。二手房也会因房票增加、市场联动等影响而保持活跃态势，尤其是地段好、户型优、租金预期好的二手房，其表现更佳。”严跃进说道。